Acheter une maison en Espagne : le guide

Avant de commencer : définir son projet

Avant même de visiter, il est utile de clarifier trois points. L’usage : résidence secondaire, installation à l’année, maison de famille ou projet d’accueil touristique. Le budget global : prix d’achat, frais et impôts d’acquisition, mais aussi travaux et entretien, souvent sous-estimés pour une maison ancienne. Enfin la région : le nord atlantique, Galice, Asturies, Cantabrie, n’a rien à voir avec la Costa Brava ou l’Andalousie en matière de climat, de type de biens et de rythme de vie.

Pour un acheteur français, le nord de l’Espagne présente des atouts évidents : proximité, climat tempéré, patrimoine de pierre, gastronomie. Les pazos et maisons de maître y offrent des volumes et des terrains rarement accessibles à budget égal en France.

Prévoyez enfin plusieurs séjours de repérage, à différentes saisons, pour juger du climat, de l’accès et de la vie locale.

NIE, compte bancaire, avocat et notaire

Le NIE (Número de Identidad de Extranjero) est indispensable pour acheter : il identifie l’acheteur auprès du notaire, du registre foncier et de l’administration fiscale. Il se demande en Espagne, auprès d’un commissariat ou d’un bureau des étrangers, ou depuis la France auprès d’un consulat d’Espagne. Les délais varient ; mieux vaut l’anticiper. Un avocat peut, avec une procuration, effectuer la démarche pour vous.

Un compte bancaire espagnol n’est pas strictement obligatoire, mais il facilite fortement le paiement des impôts, des charges et des factures. Le notaire exige par ailleurs de justifier l’origine et le mode de paiement des fonds.

En Espagne, le notaire authentifie la vente et vérifie certains points, mais il ne mène pas l’ensemble des contrôles qu’un acheteur français pourrait attendre. Il est donc vivement recommandé de mandater un avocat indépendant, spécialisé en droit immobilier, qui vérifiera :

• la note simple du Registro de la Propiedad : propriétaire, charges, hypothèques, servitudes ;
• la concordance avec le cadastre (surfaces, limites, constructions déclarées) ;
• la situation urbanistique : construction régulière, classement du terrain, éventuelles protections patrimoniales ;
• l’absence de dettes d’impôt foncier (IBI) ou de charges de copropriété ;
• les certificats exigés, dont le certificat de performance énergétique.

Pour une maison ancienne, un diagnostic technique par un architecte ou un expert du bâtiment complète utilement ces vérifications.

Les étapes de l’achat

• Offre et réservation : une fois le prix négocié, un document de réservation peut être signé avec un petit dépôt pour retirer le bien du marché.
• Contrat d’arrhes (contrato de arras) : équivalent du compromis, avec un versement souvent de l’ordre de 10 % du prix. Dans sa forme la plus courante, l’acheteur qui se désiste perd les arrhes, et le vendeur qui se rétracte les rembourse en double.
• Acte authentique (escritura pública) : signé devant notaire, il transfère la propriété contre le paiement du solde.
• Impôts et inscription : paiement des impôts d’acquisition, puis inscription au registre foncier, qui protège votre droit face aux tiers.

Si vous ne pouvez pas être présent, une procuration notariale permet de signer à distance.

Les impôts et frais d’acquisition

Pour un bien ancien, l’acheteur paie l’ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Son taux est fixé par chaque communauté autonome et se situe en général entre 6 % et 10 % environ, avec des taux réduits ou majorés selon les cas. Pour un bien neuf acheté à un promoteur, on applique la TVA (IVA) à 10 % pour un logement, à laquelle s’ajoute l’AJD (Actos Jurídicos Documentados), dont le taux dépend également de la région.

S’y ajoutent les frais de notaire, de registre et d’avocat. Ensuite, le propriétaire acquitte chaque année l’IBI (taxe foncière) et, s’il n’est pas résident fiscal en Espagne, l’impôt sur le revenu des non-résidents. La convention fiscale franco-espagnole règle la question des doubles impositions. Ces éléments évoluent : un conseil fiscal indépendant, des deux côtés des Pyrénées, est indispensable. Ce guide ne constitue pas un conseil fiscal.

Résidence, Golden Visa et alternatives

Le Golden Visa espagnol, qui permettait d’obtenir un titre de séjour en contrepartie d’un achat immobilier important, a été supprimé en avril 2025. Il n’est plus possible de l’obtenir par l’immobilier.

Pour un citoyen français, comme pour tout ressortissant de l’Union européenne, cela ne change rien : la liberté de circulation permet de résider en Espagne. Au-delà de trois mois de séjour, il convient de s’inscrire au registre central des étrangers pour obtenir le certificat de citoyen de l’Union. Pour les acheteurs non européens, d’autres voies existent, comme le visa de résidence non lucrative ou le visa pour télétravailleurs internationaux, à étudier avec un avocat spécialisé.

Spécificités du nord de l’Espagne

Acheter une propriété de caractère en Galice ou dans les Asturies implique quelques vigilances particulières :

• Morcellement : de nombreuses fermes comprennent des parcelles dispersées, parfois mal délimitées ;
• Terrain rural : la réhabilitation est généralement possible, l’extension beaucoup moins ;
• Patrimoine protégé : pazos, chapelles, hórreos et cruceiros peuvent être protégés, ce qui encadre les travaux ;
• Successions : certains biens appartiennent à plusieurs héritiers, dont l’accord unanime est nécessaire ;
• Humidité et entretien : le climat atlantique exige une attention particulière aux toitures, à la ventilation et au drainage.

Pour mieux comprendre ces demeures, lisez notre guide des pazos de Galice, ou découvrez nos propriétés en Galice.