Cómo comprar un pazo: guía paso a paso

Definir el proyecto antes de buscar

El primer paso para comprar un pazo no es visitar, sino decidir para qué lo quiere. Una residencia familiar, una casa de temporada, un hotel rural o un proyecto de eventos requieren pazos distintos en tamaño, ubicación, accesos y posibilidades urbanísticas. Conviene fijar también un presupuesto total, que sume compra, impuestos, honorarios, obras y mantenimiento de los primeros años.

Con esa idea clara, la búsqueda se acota mucho y las visitas son más productivas. Puede ver el tipo de casas que presentamos en pazos en venta y, si su objetivo es explotarlo, en activos para reconvertir en hotel.

Las visitas: qué mirar en un pazo

Un pazo se visita al menos dos veces: una para enamorarse y otra para comprobar. En la segunda visita, idealmente con un arquitecto o aparejador, merece la pena fijarse en:

• Cubiertas: estado de la teja o la pizarra, de la estructura de madera y de los canalones. Es la partida que más condiciona la obra.
• Forjados y escaleras: madera con humedad o insectos xilófagos.
• Humedades: capilaridad en muros de planta baja, filtraciones y condensaciones.
• Instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento y calefacción, a menudo inexistentes o muy antiguas.
• Elementos singulares: capilla, hórreo, palomar, cruceiro, fuentes y jardín, y su estado de conservación.
• Entorno: accesos en invierno, vecinos, infraestructuras cercanas y cobertura móvil e internet.

Visitar en distintas estaciones ayuda: el invierno atlántico revela humedades y accesos que el verano oculta.

Pida también al propietario todo lo que sepa de la casa: obras realizadas y sus fechas, recibos de suministros, incidencias con vecinos o con la Administración y, si existen, fotografías antiguas. Esa memoria familiar suele ahorrar mucho trabajo al arquitecto.

Revisión legal: registro, catastro y lindes

Antes de firmar nada, su abogado debe revisar la nota simple del Registro de la Propiedad, que indica titulares y cargas, y compararla con la certificación catastral. En los pazos es frecuente que la superficie registral, la catastral y la real no coincidan, que haya fincas sin inscribir o lindes antiguas poco precisas. También conviene comprobar servidumbres de paso o de agua, arrendamientos rústicos vigentes y, en herencias, que todos los herederos estén de acuerdo y la herencia esté aceptada.

Las discrepancias no impiden comprar, pero deben resolverse o reflejarse en el contrato antes de la escritura.

Protección patrimonial, urbanismo y licencias

Muchos pazos tienen algún grado de protección. Los de mayor valor pueden estar declarados Bien de Interés Cultural (BIC), la máxima categoría según la Ley 16/1985 del Patrimonio Histórico Español; otros están catalogados por la normativa gallega de patrimonio cultural o por el planeamiento municipal. También los hórreos, cruceiros y capillas pueden tener protección propia.

La protección tiene consecuencias prácticas:

• Las obras requieren autorización previa de Patrimonio, además de la licencia municipal.
• En los BIC, la Administración puede ejercer derechos de tanteo y retracto en la venta, por lo que la transmisión debe notificarse.
• Existe un deber de conservación y, en determinados casos, de permitir visitas o el estudio del bien.
• Pueden existir beneficios fiscales y líneas de ayuda a la restauración, que conviene consultar.

La mayoría de los pazos están en suelo rústico o en núcleo rural, lo que limita los usos posibles y las ampliaciones. Antes de comprar conviene solicitar al ayuntamiento un informe urbanístico o pedirlo a través de un arquitecto. Debe aclarar qué obras se permiten, si es posible un uso hotelero o de eventos, si caben nuevas construcciones y qué condiciones impone la protección del edificio.

Los plazos de licencia en un inmueble protegido son más largos que en una vivienda corriente, porque suelen intervenir el ayuntamiento y Patrimonio. Conviene contar con ese tiempo en el calendario del proyecto.

Costes de rehabilitación y mantenimiento

Es difícil dar cifras generales: el coste de rehabilitar un pazo depende de su tamaño, su estado, el nivel de acabados y las exigencias patrimoniales. Lo prudente es pedir un informe técnico y un presupuesto estimado antes de comprometer la compra, e incluir un margen para imprevistos, que en edificios históricos son la norma. El mantenimiento anual, con jardines, cubiertas, calefacción de grandes volúmenes y seguros, también debe estar presupuestado desde el principio. Si le interesa una casa más contenida, vea las casas de piedra en venta.

Impuestos, arras y notaría

En la compra de un pazo de segunda mano se paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que fija cada comunidad autónoma, en general entre el 6 % y el 10 % según la comunidad, con posibles tipos reducidos en determinados supuestos. Si se compra a una empresa que lo rehabilitó como obra nueva, puede aplicarse IVA (10 % en vivienda) más Actos Jurídicos Documentados. A ello se suman notaría, registro y, si se contrata, gestoría y financiación.

Una vez propietario, se pagan el IBI y, si no es su residencia habitual o no reside en España, los impuestos correspondientes sobre la renta. La fiscalidad cambia y depende de cada caso, así que recomendamos un asesor fiscal antes de firmar.

El proceso habitual en España es el siguiente: acuerdo de precio, contrato de arras con una señal (frecuentemente en torno al 10 %), revisión final de documentación y firma de la escritura pública ante notario, con inscripción posterior en el Registro de la Propiedad. Los compradores extranjeros necesitan un NIE y, en la práctica, una cuenta bancaria en España. El notario comprueba identidad, cargas y medios de pago, pero no sustituye la revisión de su propio abogado.

En Albor Collection coordinamos visitas, documentación y calendario con sus asesores hasta la firma.